Inserisci canone, tipo di contratto e il reddito che hai già: calcoliamo le tasse sull'affitto con la cedolare secca e con l'IRPEF a scaglioni, registro compreso, e ti diciamo quanto resta in tasca con ciascun regime.
Il calcolatore confronta le imposte annue sul canone di una locazione abitativa nei due regimi tra cui il proprietario può scegliere. Con la cedolare secca si paga un'imposta sostitutiva con aliquota fissa sull'intero canone: al posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo. Con la tassazione ordinaria il canone, ridotto del 5% in forma forfettaria, si somma agli altri redditi e paga IRPEF a scaglioni più le addizionali; in aggiunta si versa l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo e divisa a metà con l'inquilino.
L'IRPEF attribuita all'affitto è la differenza tra l'IRPEF calcolata con il canone e quella calcolata senza: per questo il reddito che hai già conta, perché decide in quali scaglioni, tra il 23%, il 33% e il 43%, finisce il canone.
| Contratto | Cedolare | Base IRPEF | Registro |
|---|---|---|---|
| Libero 4+4 e transitorio | 21% | 95% | 1% |
| Canone concordato 3+2 e studenti | 10% | 66,5% | 0,7% |
| Affitto breve, primo immobile | 21% | 95% | — |
| Affitto breve, dal secondo immobile | 26% | 95% | — |
Nella tabella, «Base IRPEF» è la quota di canone che resta imponibile e «Registro» la quota a carico del locatore, in percentuale del canone. Nei canoni concordati l'imponibile IRPEF è ridotto di un ulteriore 30% e la base dell'imposta di registro scende al 70%. Sono calcoli annuali: il canone è moltiplicato per i mesi di locazione e per la tua quota di proprietà. Il calcolatore non applica detrazioni personali e non include l'imposta di bollo.
Un proprietario affitta una casa a 800 euro al mese per 12 mesi, con contratto a canone libero, e ha già un reddito di 25.000 euro all'anno; le addizionali valgono il 2%. Il canone annuo è 9.600 euro.
Con la cedolare secca paga il 21%: 2.016 euro di imposta e niente registro, quindi gli restano 7.584 euro. Con la tassazione ordinaria il canone imponibile è il 95%, cioè 9.120 euro. Di questi, 3.000 euro completano lo scaglione del 23% (690 euro) e gli altri 6.120 cadono in quello del 33% (2.019,60 euro): l'IRPEF è 2.709,60 euro. Aggiunge 182,40 euro di addizionali e 96 euro di registro: 2.988 euro in tutto, e gli restano 6.612 euro. La cedolare gli fa risparmiare 972 euro l'anno, cioè 81 euro al mese.
Quasi sempre. L'aliquota del 21% si applica a tutto il canone, ma l'IRPEF parte già dal 23% e sale con il reddito, più addizionali e registro: anche se il canone imponibile è ridotto del 5%, la tassazione ordinaria costa di più. Il vantaggio cresce con il reddito, perché il canone viene tassato in scaglioni sempre più alti, e con i canoni concordati, dove il 10% batte facilmente il carico ordinario anche dopo la riduzione del 30%.
Il caso tipico è quello di chi ha un reddito complessivo basso: le detrazioni per lavoro dipendente, pensione o familiari a carico possono azzerare buona parte dell'IRPEF, e il canone si ritrova tassato meno del 21%. Il calcolatore non considera le detrazioni, quindi in questa situazione dà un'indicazione prudente a favore della cedolare. C'è poi un vincolo pratico: con la cedolare non si può aggiornare il canone, anche se il contratto lo prevede, e il canone in cedolare conta comunque per ISEE e soglie di reddito.
L'opzione per la cedolare si esercita alla registrazione del contratto con il modello RLI. Si versa con F24, con i codici tributo 1840 e 1841 per gli acconti e 1842 per il saldo, che scade il 30 giugno dell'anno successivo. Nel primo anno non c'è acconto. Se cambi idea puoi revocare l'opzione, ma solo entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
È un regime facoltativo con cui il proprietario paga un'imposta sostitutiva con aliquota fissa sul canone, al posto di IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. L'aliquota è del 21% per i contratti a canone libero, del 10% per i canoni concordati nei Comuni previsti dalla legge, e del 21% o 26% per gli affitti brevi.
Nella maggior parte dei casi la cedolare secca, perché un'aliquota fissa del 21% (o del 10%) sull'intero canone costa meno dell'IRPEF a scaglioni sul 95% del canone sommata alle addizionali e al registro. L'ordinaria può risultare più leggera quando il reddito complessivo è basso e le detrazioni (lavoro dipendente, pensione, familiari a carico) coprono gran parte dell'IRPEF: in quel caso conviene un calcolo con il CAF o il commercialista.
Le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento, che affittano fuori dall'attività d'impresa, arte o professione. L'immobile deve essere abitativo, cioè nelle categorie da A/1 ad A/11 esclusi gli uffici A/10, anche con le pertinenze affittate insieme (C/2, C/6, C/7). Il conduttore non deve usare la casa nella sua attività professionale o d'impresa.
All'aggiornamento annuale del canone, anche se il contratto lo prevede: per tutta la durata dell'opzione il canone non può essere aumentato. Inoltre il canone in cedolare, pur non pagando IRPEF, continua a contare per l'ISEE e per le soglie di reddito che danno diritto a benefici e detrazioni.
L'opzione si esercita al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI, oppure alla proroga; vale per tutta la durata del contratto, salvo revoca, che va comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. In regime di cedolare non sono dovuti registro e bollo sul contratto.
Con il modello F24: codice tributo 1842 per il saldo, 1840 per il primo acconto e 1841 per il secondo acconto o l'acconto in unica soluzione. Il saldo si versa entro il 30 giugno dell'anno successivo; l'acconto, che non c'è nel primo anno, si versa in due rate (40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre) oppure in un'unica rata a novembre se è inferiore a 257,52 euro.
Per le locazioni fino a 30 giorni l'aliquota è del 21% sul primo immobile indicato in dichiarazione e del 26% sul secondo. Dal 2026 il regime vale solo se gli immobili destinati agli affitti brevi sono al massimo due: oltre, l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale. Le locazioni brevi non pagano l'imposta di registro.
La cedolare secca nasce per le abitazioni. Per i locali commerciali è stata ammessa solo a condizioni particolari e per determinati contratti, e le regole vanno verificate sulla normativa in vigore o con un professionista: per questo il calcolatore tratta soltanto le locazioni abitative.
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